«Реальные» инвестиции в недвижимость

За вашим домом – манящее разнообразие других типов инвестиций в недвижимость. Они могут осуществляться в форме «непосредственных» инвестиций в землю и строения и «опосредованных» инвестиции, которые похожи на акции и облигации, потому что это тоже кусочки бумаги, но связанные с землей и строениями.

«Непосредственные» инвестиции в недвижимость

Непосредственные инвестиции – те, в которых вы становитесь владельцем чего-либо, держателем закладных на что-либо – имеют свои особые преимущества и недостатки. Подойдут ли они вам, будет зависеть как от ваших личных качеств, так и от ваших инвестиционных целей. Если вы – «человек недвижимости» вы можете найти такой тип инвестирования особенно привлекательным.

Мы не говорим о том, чтобы пойти и купить Центр Рокфеллера. Но рассмотрим случай с человеком, которого я встретил в Коннектикуте. Назовем его Эндрю. Он был жителем Хартфорда и несколько лет назад решил вложить некоторое количество денег. В это время он обитал в арендованной квартире в старой части города. Арендная плата была достаточно разумной – 300$ в месяц, но квартира была весьма обветшавшей, а он не был расположен приводить ее в порядок. Когда навестившая его знакомая обратила его внимание на то, что на стене промокли и отстали обои, Эндрю объяснил: « Я живу по двум правилам – не есть белый хлеб и никаких капитальных улучшений в арендованном месте.»

Чтобы решить свой квартирный вопрос Эндрю должен был сделать выбор: нарушить правило номер 2, арендовать более приличную квартиру по цене в два или три раза больше нынешней или купить что-либо подходящее. Оглядевшись в собственном районе, где проживало много бедных, но жило и солидное ядро аристократических семейств и были дома, находящиеся в частной собственности, он подыскал дом на 6 квартир, который продавался за 106 000 долларов. Он выложил 40 000 (в другом случае он бы использовал эти деньги на покупку акций) и взял закладную на 20-летний срок по фиксированной ставке (9%). Его месячный платеж составил 593.82 долларов.

Технически, здание, купленное Эндрю обслуживалось бессистемно – и это было единственной причиной, по которой оно было таким дешевым. Эндрю был в курсе плохого состояния здания – он нанял независимого инженера с тем, чтобы он составил ему заключение о состоянии здания еще до покупки – но он знал, что оно достаточно прочное и может быть отремонтировано, и приготовился сделать большую часть работы самостоятельно.

Эндрю въехал в здание и начал реставрировать фасад, попутно обучаясь технике ремонта, поскольку работал один (и собирая хороший комплект инструментов, затраты на покупку которых не подлежали налогообложению). Шайка тинэйджеров, которую он изначально не жаждал видеть у себя во дворе, для чего собирался построить ограду, помогла ему построить ее. Плотники, живущие по соседству помогали ему при выполнении других работ за невысокую плату. Некоторые соседи Эндрю, вдохновленные его примером отремонтировали собственные дома, что в свою очередь подняло стоимость его дома.

Эндрю ремонтировал квартиры после того, как они освобождались, и сразу повышал арендную плату. Когда он только купил здание, он брал за квартиру из пяти комнат 265$ (включая обогревание). После ремонта некоторые апартаменты стали уходить за более чем 500 долларов и считались удачно арендованными, по мнению их новых владельцев.

У Эндрю случались проблемы с арендаторами – ему пришлось выселить женщину, которая задолжала ему 1 500 долларов – но он обнаружил, что нежелательные арендаторы живут такой хаотичной жизнью, что, в конечном счете, выезжают по собственному желанию. Были и обиды со стороны старых арендаторов из-за повышения арендной платы, но Эндрю сумел произвести на них впечатление тем, что это повышение следовало за серьезными улучшениями в квартирах, которые он делал своими руками. Один арендатор был даже рад заплатить 80 долларов сверх своей обычной арендной платы, чтобы ему заменили старинные лампы на цепях на настенные светильники середины двадцатого века.

Четыре года спустя после покупки Эндрю потратил дополнительно 48 000 долларов, но его месячный доход от аренды превысил платежи по закладной и ссудам на ремонт здания (и он сэкономил дополнительно на налогах). Он получил одно предложение о продаже здания за 190 000 долларов, а его сосед продал свое (меньшей площади) за 220 000 долларов. Эндрю владел своей собственностью еще два года. Затем он продал ее за 320 000 долларов и арендовал там же квартиру.

Инвестиции подобные инвестиции Эндрю стали выгодными для многих американцев. Владение домами на две-три семьи стало привычным явлением во многих городах. Становясь лендлордами на короткий срок, многие люди получают возможность приобрести дома, которые иначе были бы для них недостижимы. Доход от аренды часто кажется ничтожным по сравнению со стоимостью строения, но он является весомым вкладом в благосостояние, помещая собственника в выгодное положение сколачивания собственного капитала из чужих денег. ( Более того, когда они настилают новую крышу в своем доме, половина ее стоимости является затратами, не подлежащими налогообложению).

Инвесторы, которые предпочитают не иметь в соседях своих арендаторов и те, что лелеют в душе великие замыслы, могут покупать отдельные дома или здания на несколько квартир, в которых им самим жить не обязательно. Они могут купить что-нибудь небольшое из множества других типов недвижимости: к примеру, магазин или склад, строение с полудюжиной офисов, которые можно сдать. Какого бы типа ни была недвижимость, те, кто преуспевает в подобном бизнесе, руководствуются некоторыми принципами, общими с принципами Эндрю:

Они совершают свою покупку только в районе, который знают. Они живут рядом, если не в самом выбранном здании, и они способны выбирать с умом, так как имеют представление о том, какие районы считаются солидными, а какие нет, какие находятся в состоянии упадка, но меняются к лучшему. Эти инвесторы помимо своего глубокого знания общины проводят тщательный анализ разнообразных вариантов до того, как совершить покупку. (Несмотря на то, что Эндрю сам жил в районе своей покупки, он созванивался с другими владельцами домов, чтобы уточнить их планы относительно их зданий и почерпнуть их опыт работы с арендаторами).

Они приготовились работать над своими вложениями. Даже если они не собираются заниматься своей собственностью самостоятельно, они тщательно контролируют работу рабочих, которых нанимают. Они управляют своей собственностью – дают объявления о сдаче в аренду, отбирают потенциальных арендаторов, разбираются с их проблемами и жалобами. Они могут нанять управляющую компанию, которая сделает это все за них, но оплата услуг этой компании может свести на нет всю их прибыль, и внешний управляющий может и не работать так упорно, как это делают они.

Вознаграждение за их труды приходит из нескольких источников:

Доход от аренды

Каждый месяц, когда деньги уходят на платежи по закладной, по налогам, счетам за ремонт и коммунальным услугам, они также и приходят. (Это предполагает, что владелец должен быть удачлив не только в плане поиска арендаторов, но и взимания с них арендной платы). Несмотря на то, что доход от аренды маленьких зданий скорее всего не будет покрывать затраты владельца на первых порах, в более долгосрочном периоде арендная плата повышается быстрее, чем затраты на содержание здания (особенно если владелец имеет закладную с фиксированной процентной ставкой). В раннем периоде владелец может показывать прибыль от здания, потому что:

Налоговые льготы

Процентные платежи по закладным (и другим ссудам на модернизацию собственности) не облагаются федеральным налогом на доход собственника. Такая же ситуация с налогами на собственность и расходами по содержанию собственности, сдающейся в аренду (типа инструментов Эндрю). Что наиболее важно, так это то, что существуют скидки на износ. ИРС исходит из предположения, что строение, любое строение, изнашивается и теряет свою стоимость с течением времени. На этом основании владелец имеет право вычитать часть первоначальной стоимости здания каждый год как потери связанные с износом. Потери эти существуют только на бумаге. Даже если здание разрушается, то совсем не обязательно это влечет за собой потерю наличности из кармана владельца – и может на самом деле расти в цене в зависимости от места расположения.

Вычет процентов по закладной, амортизация и другие налоговые моменты связанные с недвижимостью, регулируется нормативными документами. Инвестор должен поговорить со своим налоговым консультантом о налогообложении разнообразных аспектов расходов и доходов, связанных с недвижимостью.

Содержание

Далее