Глава 7.8. «Опосредованные» инвестиции в недвижимость

Если вам понравилась идея инвестировать ваши деньги в недвижимость, но вы не хотите иметь дело с реальными зданиями, вам следует подумать об «опосредованных» инвестициях – другими словами, инвестициях в ценные бумаги. Так же как подкрепленные ипотекой ценные бумаги делают возможным для индивидуальных инвесторов быть держателями закладных, другие ценные бумаги позволяют обычной семье из среднего класса стать гордым владельцем недвижимости без того, чтобы получать телефонные звонки от арендаторов требующих лучшего отопления зимой.

Трасты, занимающиеся инвестициями в недвижимость (ИТ)

ИТ по концепции похожи на совместные фонды, которые занимаются инвестициями в акции и облигации. ИТ получают деньги от инвесторов и инвестируют их в портфели ценных бумаг недвижимости. Многие ИТ фактически покупают здания, некоторые выдают закладные на здания, а часть занимается и долговыми и обычными инвестициями в недвижимость. Акции ИТ входят в биржевые реестры и если вы позвоните вашему фондовому брокеру – не агенту по недвижимости – он или она смогут купить или продать ИТ для вас с такой же готовностью, как обычные акции и облигации.

Как и совместные фонды, ИТ обеспечивают диверсификацию деятельности и профессиональное управление. Так же они дают возможность небольшому инвестору получить в собственность часть чего-либо, что недоступно им целиком – небоскреба, торгового центра или крупной гостиницы. С точки зрения инвестора, ИТ трансформирует неликвидные инвестиции (недвижимость) в ликвидные (ценные бумаги). Когда сама ИТ может тратить месяцы на покупку и продажу зданий, ее клиенты могут покупать и продавать свои акции, просто позвонив по телефону.

ИТ прошли через несколько циклов подъемов и спадов в 70-х и 80-х, но вновь воскресли в 90-х. В середине 96 г Национальная ассоциация инвестиционных трестов насчитывала 205 ИТ с общим капиталом в 63.2 биллиона долларов. В них входили 171 ИТ инвестировавших в частную собственность, 22 залоговых ИТ инвестировавших в ссуды под залог недвижимости и 12 смешанных ИТ, занимавшихся и тем и другим. Существуют ИТ, специализирующиеся на разных типах недвижимости – гостиницах, зданиях под офисы или квартиры – или специфических географических регионах.

ИТ не занимаются только недвижимостью. Цена акции отражает не только стоимость собственности, которой владеет ИТ, но и тенденции рынка ценных бумаг. Как бы то ни было, ИТ могут приблизить вас к рынку недвижимости и вы при этом не запачкаете рук.

Товарищества с ограниченной ответственностью

Вместо того, что бы вкладывать деньги с тысячами других инвесторов в ИТ вы можете присоединится к более ограниченной группе инвесторов в товариществе с ограниченной ответственностью. Существуют предприятия, в которых главный партнер берет деньги, вложенные партнерами с ограниченной ответственностью и вкладывает их в портфель ценных бумаг недвижимости. Товарищества могут покупать квартирные дома, здания под офисы, торговые центры, склады или что-либо еще и главный партнер руководит обслуживанием и управлением этой недвижимости. Товарищество обеспечивает инвесторов наличными деньгами (полученными с арендной платы за собственность) так же как и доходами с растущей стоимости недвижимости, когда она продается несколькими годами позже. Конечно же, главный партнер получает приличную часть за свои заслуги.

По контрасту с ИТ ограниченные товарищества часто требуют значительных первоначальных инвестиций. Они так же не являются ликвидными: вы подписываетесь на несколько лет, и может случиться так, что будет достаточно сложно извлечь ваши деньги до истечения положенного срока. Более того, когда ИТ просто посылает вам форму 1099, демонстрирующую как показать результаты вашего инвестиционного бизнеса для налогообложения, ограниченные товарищества могут помочь вам избежать некоторых налоговых выплат. До налоговой реформы в середине 80х основным притягательным моментом деятельности товариществ работающих в сфере недвижимости была их способность служить прикрытием от налогов.

В наше время товарищества с ограниченной ответственностью, работающие с недвижимостью или в других областях создаются для того, чтобы дать возможность небольшим группам инвесторов использовать привлекательные возможности бизнеса, определяемые главным партнером. У этих товариществ есть свои плюсы и минусы, потому вам следует тщательно изучить инвестиционные предложения, предлагаемые главным партнером и предыдущие результаты деятельности. Товарищества с ограниченной ответственностью отличаются от ИТ не только по численности инвесторов, но и потому, что они являются объектами менее жесткой регуляции, чем ИТ, которые регистрируются в биржевых реестрах и обслуживают всех желающих. Поэтому вы должны обсудить любое намеченное вами товарищество с вашим бухгалтером, адвокатом и фондовым брокером и определить, как много вам известно о его спонсорах.

Недвижимость и другие инвестиции

Вам нет необходимости покупать рабочий комбинезон и чемоданчик для инструментов, чтобы инвестировать в ИТ или товарищества с ограниченной ответственностью. Вашей принципиальной задачей является решить, что же лучше – инвестировать в недвижимость или куда-нибудь еще. Владение домом может изменить ваши привычки и жизненные цели. Инвестирование в недвижимость, в которой вы не собираетесь жить требует очень тщательной оценки недвижимости в контексте всех ваших возможных инвестиционных альтернатив.

Вне зависимости от того, хотите ли вы зарабатывать на реальной недвижимости, занимаясь кирпичами и строительной известью, или путем торговли кусочками бумаги, вы должны определить, какой доход может принести вам недвижимость и насколько это сопоставимо с тем, что вы можете заработать, инвестировав ваши деньги в другое место. Однако недвижимость предлагает больше, нежели просто потенциал для получения хорошей прибыли. Бизнес по недвижимости часто развивается в другой плоскости, чем акции и облигации, таким образом, вы получаете дополнительную возможность диверсификации в ваших владениях, вкладывая в недвижимость. Если недвижимость меняется в цене в одну сторону, в то время как акции в другую – вы сохраняете равновесие.

Запомните, ваш дом – ваша крепость, а так же ваше самое крупное вложение. Он может создавать и деньги и воспоминания, и вы должны это помнить. Кроме этого вы должны оставаться в курсе возможностей, которые могут предложить инвестиции в недвижимость, вне зависимости от того, являются ли они «прямыми» или «опосредованными».

Содержание

Далее