Влияние на жилищное строительство

Понято, что инвестиции в жилищное строительство оказываю 1 сильное влияние на экономику. Справедливо также и обратное, жилищное строительство является одним из наиболее экономически чувствительных и циклических секторов Двумя важными факторами влияния на жилищное строительство являются ставки процента и демографическая ситуация.

Поскольку дом является самой дорогостоящей покупкой, которую делают большинство людей, займы почти неизбежны – в случае если, конечно, человек не выиграл огромную сумму в лотерею. Тогда неудивительно, что закладка домов связана с уровнем ставок процента: чем ниже 30-летняя фиксированная ставка процента по закладной, ставка, по которой большинство будущих домовладельцев занимают денежные средства, тем менее обременительным является займ, и тем больше количество закладываемых домов. Рисунок 8-1 показывает взаимоотношения между ставками процента по закладной и закладками домов (обратная шкала – обратите внимание на шкалу справа). Старое правило гласит, что пока доходы и занятость стабильно растут, а цены на дома остаются в пределах разумного, уровни 7,25 процентов и ниже будут стимулировать жилищную активность.

В связи со своим влиянием на 30-летнюю ставку, Федеральный Резерв в состоянии стимулировать или подавлять активность жилищного строительства. Когда экономический рост угрожает усилением инфляции, Федеральный Резерв может попытаться замедлить его, подняв однодневную процентную станку (смотри Главу 1). Данное повышение обычно распространяется по всему спектру долговых обязательств, в конечном итоге приводя к повышению ставок процента по закладным. Последующее снижение темпов строительства и продаж домов совместно с сокращениями в остальных капиталовложениях, вызванное ужесточением политики Федерального Резерва, замедляет экономический рост. Если Федеральный Резерв проявит чрезмерное усердие и поднимет ставки слишком высоко, может начаться спад. С другой стороны, когда экономика вялая, Федеральный Резерв часто действует таким образом, чтобы ее стимулировать, снижая уровень однодневной процентной ставки, чем поддерживает спрос на дома и строительство новых домов.

При определении активности застройки также важен размер и состав населения. Очевидно, что чем больше людей находится в возрасте, когда люди покупают дома, тем больше потенциальная активность. Экономисты обнаружили, что число людей в возрасте от 30 до 59 имеет самую тесную взаимосвязь с числом продаж существующих и новых домов, а также с темпом строительства домов на одну семью. Вспомним, что обычно у людей уходит некоторое время после окончания института на то, чтобы собрать достаточно денег для внесения предоплаты за дом. Более того, заработки лиц, находящихся в 20-летнем возрасте, обычно не представляют собой больших сумм.

Люди в возрасте от 20 до 25 лет и после 60 лет тесно связаны со строительством многоквартирных домов, поскольку недавние выпускники и пожилые люди обычно проживают в многоквартирных домах. Первые из 77 миллионов детей, появившихся в период бума рождаемости (между 1946 и 1964 годами) достигли среднею возраста приобретения дома, 32 лет, в 1978 году. Этот демографический сдвиг не только стимулировал рынок жилья на протяжении чет верш иска, но также сыграл важную роль в усилении экономической активности в целом.

Иммиграция увеличивает население, а, следовательно, спрос на жилье. Федеральная национальная ипотечная ассоциация обнаружила, что люди, иммигрировавшие в США, обычно воплощают в жизнь Американскую Мечту примерно через пятнадцать лет после приезда. Принимая во внимание невероятное усиление притока иммигрантов и улучшение среды процентных ставок, недавние иммигранты могут приобрести свой первый дом даже немного быстрее. Волна иммиграции в конце 1990-х – начале 2000-х уже подняла активность нового строительства, когда некоторые строители считали, что жилищный бум последних лет связан в большей степени с улучшением благосостояния иммигрантов, нежели чем с почти что рекордно низкими ставками процента.

В связи с чувствительностью к процентным ставкам, демографической ситуации и другим факторам, таким как налоги и погода (обсуждаемым в последующих разделах), ежемесячные данные по жилищной ситуации являются изменчивыми. Чтобы с большей легкостью выявлять тенденции, экономисты смягчают эту волатильность, рассматривая строительную деятельность на квартальной или трехмесячной основе. Одной из величайших ошибок на финансовом рынке может стать игнорирование квартальных или скользящих средних данных по жилищному строительству, и обойтись она может довольно дорого.

Содержание

Далее